Bài viết này dành cho các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường bất động sản.

Thông thái hơn với việc lựa chọn rủi ro

Ở đây mình sẽ không đề cập đến việc giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh bất động sản, ở đây mình sẽ nói với bạn rằng mục tiêu của chúng ta là loại bỏ các “rủi ro nhảm” và rủi ro không cần thiết, đơn giản như tiêu đề là “chỉ chấp nhận những rủi ro thông minh“.

Rủi ro trong bất động sản để lại hậu quả khá lớn, có nhiều người sẽ rời khỏi thị trường khốc liệt này nếu thiếu hiểu biết. Chúng ta sẽ nghiên cứu điều gì sai và tại sao để từ đó mình sẽ nhiều kiến thức, tự tin hơn vì biết rõ mình cần kỳ vọng vào cái gì.

Đầu tư bất động sản nói riêng, đầu tư nói chung là tránh tình trạng bạn phân vân, khó lựa chọn, nếu là người không giỏi bạn vẫn có khả năng làm tốt được việc đầu tư của bạn.

4 Yếu tố sẽ giúp bạn đạt được điều bạn mong muốn :

a. Xem hàng loạt các “kèo”, chọn lọc “một vài kèo“ lên kệ
b. Các cuộc thương lượng của các “kèo” phải đặt trong tình trạng vô tư, tự nguyện, không ràng buộc
Khi 2 bước trên ổn, bạn sẽ làm bước tiếp theo :
c. Thường xuyên trả giá và “chốt kèo”
d. Các yếu tố nhận biết các “kèo ít ngon”

Lên kệ một số “kèo” nằm trong khẩu vị đầu tư của bạn

Lên kệ một số "kèo" nằm trong khẩu vị đầu tư của bạn

“Được thì được, không được thì cứ từ từ vậy” – Nghe có vẻ như đang trì hoãn, lề mề chậm chạp nhưng mình khuyên các bạn không nên đặt ra mục tiêu là phải nhanh, nếu muốn chơi game này lâu dài bạn nên tạo ra nền tảng bền vững nhất để đầu tư.

Tập phân tích càng nhiều “kèo” càng tốt, luyện tập giúp mang lại sự hoàn hảo, cảm nhận tốt về các con số. Dĩ nhiên ban đầu mọi thứ đều mới mẻ, khó phân tích nhưng từ từ bạn sẽ lên “level” .

Những gì bạn nên làm là : quan sát, so sánh, đặt câu hỏi

Một con đường dài hơn để trở thành nhà đầu tư thông thái là hãy làm nhà môi giới trước khi làm nhà đầu tư.

Việc tiếp theo là bạn hãy gia nhập một cộng đồng môi giới, hoặc tìm các nhà môi giới tin cậy. Ban đầu họ sẽ kiểm tra bạn có “ năng lực đầu tư “ hay không. Họ sẽ gởi cho bạn một vài “ kèo “ để kiểm tra khả năng của bạn, họ có vài “kèo khó” nhưng biết đâu nó lại hợp với bạn.

Bạn cũng nên hiểu “ khó người dễ ta “ là chuyện thường tình trong việc đầu tư, bạn nên phân tích và xây dựng mối quan hệ với nhà môi giới. Tuy nhiên để làm được như vậy, bạn cần xử lý hợp lý những “kèo khó” . Sau đây là các lựa chọn khi xử lý những “kèo khó” :

Lựa chọn 1: Giữ im lặng, đây là hành động kém chuyên nghiệp. Bạn không nên giữ im lặng mà phản hồi tích cực rằng là cảm ơn nhà môi giới đã giới thiệu cho bạn, và họ coi đó là cơ hội để giải thích những yếu tố bạn đang cần tìm.

Lựa chọn 2: Trách móc họ, tại sao gởi cho mình những “kèo xương” như thế này ? Rồi xong “ đã đến lúc nói lên câu giã từ “ của bạn và họ =)) . Mãi mãi là 2 đường thẳng song song không bao giờ gặp lại =))

Lựa chọn 3: Cảm ơn nhà môi giới, giải thích “kèo” này không phù hợp với khẩu vị đầu tư của mình, hỏi họ còn “kèo” nào khác nữa không, cảm ơn vì đã giới thiệu, ngay cả khi “kèo” đó là “kèo xương” , phong cách chuyên nghiệp sẽ giúp bạn nổi bật so với các nhà đầu tư khác trong danh sách của họ, và họ sẽ hiểu rõ tiêu chí đầu tư của bạn.

Ban đầu hãy gặp gỡ và “ không say không về “

Ban đầu hãy gặp gỡ và "không say không về"

Không nên đặt nặng mỗi lần khi gặp nhau là bạn sẽ đạt được thỏa thuận tốt, hay có những thông tin hữu ích, hay đi ăn uống, nhậu nhẹt nếu có thể với các nhà/nhóm môi giới. Nếu có “kèo ngon” trong khả năng của mình, đừng vội đưa ra quyết định ở bước này.

Tập phân tích và hãy trả giá một cách khéo léo

phân tích càng nhiều bạn sẽ càng đánh giá tốt

Tùy “kèo” mà bạn trả giá, nếu trong giá trong nguyện vọng cũng đừng “chốt” liền, hay xin họ mình thêm thời gian để suy nghĩ, hay hơn là sau đó bạn hãy xin số người bán sau khi làm việc kỹ với môi giới. Phân tích thêm 1 lần nữa về giá cả xung quanh, trả thêm 10% so với giá chốt nếu người bán chấp nhận, bạn sẽ thu thêm nhiều kinh nghiệm. Luyện tập bước này càng nhiều thì các “kèo” sau bạn càng tự tin, tạo uy tín, mối quan hệ với người bán và môi giới. Đừng ngại trả giá nhiều lần bạn nhé.

Các yếu tố nhận biết các “ kèo ít ngon “

Những điều trước tiên

Sau khi có được kinh nghiệm, biết cách phân tích các “kèo”, sau đó bạn cần quản lý thời gian bằng cách lướt qua những “kèo kém hấp dẫn” nhằm tiết kiệm thời gian, đầu tư thời gian vào những “ kèo ngon “.

Dưới đây là những yếu tố không tốt bạn cần nhận ra :

Thông tin chưa thực sự hấp dẫn

Chủ nhà không giảm giá, không hỗ trợ vay vốn ngân hàng, chưa đáp ứng được tiêu chí tối thiểu của bản thân. Tuy nhiên hãy trình bày rõ ràng với môi giới và chủ bán vì sao bạn từ chối.

Nếu chưa có các tiêu chí cơ bản khi đầu tư mời bạn đọc bài viết 6 yếu tố mà các nhà đầu tư bất động sản trong dài hạn cần phải nắm – 2023

Thông tin bị thiếu sót

Một sản phẩm thiếu thông tin cần thiết luôn có “vấn đề”, hãy đảm bảo những thông tin bạn có được từ môi giới, chủ bán là đầy đủ, chính xác. Hãy kiểm tra “vấn đề” có “chí mạng” vào trong những tiêu chí đầu tư của bạn hay không, hãy kiểm tra thật kỹ. Nếu môi giới và chủ bán che dấu thì chúng ta có thể dừng lại và kiểm tra cái khác. Yếu tố này khá là sống còn với một bất động sản thương mại, dòng tiền.

Tiềm tàng các vấn đề nằm ngoài hiểu biết của bạn

Thông tin tốt, mọi thứ đều ok, nhưng vẫn còn nhiều yếu tố mơ hồ (phía bản thân) về tài sản. Chi phí vận hành, tu sửa, xây dựng luôn cần bạn dự toán kỹ càng, nếu chưa có kinh nghiệm vận hành, mua bán những nhóm bất động sản dòng tiền, thương mại, cơ sở kinh doanh thì bạn nên cần người có kinh nghiệm đi cùng. Trả giá sai lầm trong lĩnh vực này khá là lớn.

Giá tốt, giá rẻ nhưng không phải là rẻ mạt

Người bán “hớ” thời điểm ngày gần như là hiếm xảy ra, giá rẻ, giá tốt là lựa chọn tốt cho bạn, còn với giá rẻ mạt thì bạn nên tìm hiểu kỹ, tại sao lại có mức giá đó, chênh lệch khá cao so với thị trường luôn có “ vấn đề” .

Bất động sản đã được rao bán từ rất lâu

Hãy tìm hiểu những bất động sản được đăng bán lâu, mà vẫn chưa bán được, nguyên nhân chưa bán được vì yếu tố gì ? Nếu lần lượt bị chê từ các nhà đầu tư, thì khó khả năng nó là một sản phẩm tốt, cũng có thể nó là một sản phẩm tốt, vì một yếu tố nào đó nó bị bỏ qua bởi vì không phù hợp “ khẩu vị đầu tư “ đại đa số nhà đầu tư, trường hợp này khá hiếm.

Đừng tự ép mình phải mua sản phẩm đó cho bằng được (bất động sản thương mại)

quyết định chưa bao giờ là dễ dàng

Bất động sản thương mại là thứ khó nhằn với nhà đầu tư mới bước vào thị trường, nếu bạn muốn lấy lại nhà hàng, quán café, khách sạn đang hoạt động ,trước tiên bạn phải là người có kinh nghiệm về vận hành cơ sở kinh doanh đó trước, bạn sẽ có kinh nghiệm đọc được số liệu tốt hơn là những người mới bắt đầu kinh doanh, nếu mới bắt đầu bạn nên tìm người chuyên gia trong ngành đọc về các số liệu, báo cáo tài chính về cơ sở đó, đừng “cảm thấy” vị trí tốt, công suất nhìn “có vẻ tốt“ mà phải cố gắng mua cho bằng được.

Đọc thêm về 6 yếu tố cần nắm trong đầu tư bất động sản dài hạn bạn nhé

Xác định vị trí của bạn trong chu kỳ của thị trường

Khi tham gia vào mua bán bất kì sản phẩm nào nghĩa là bạn tham gia vào cả thị trường của sản phẩm đó.

Bất động sản là loại hình hàng hóa đặc biệt mang tính văn hóa địa phương, chính trị địa phương, kinh tế địa phương.

Hãy đặt câu hỏi nhiều nhất có thể :

Mua bán bất động sản ở địa phương như thế nào ?

Điều gì thu hút dân về địa phương đó ?

Ngành kinh tế đặc thù địa phương ?

Nửa thập kỷ vừa rồi, bao nhiêu dự án bất động sản dân cư được cấp phép, loại hình mà bạn chuẩn bị đầu tư vào ? (đối thủ trong ngành bạn đang làm gì?)

Bao nhiêu công trình đang xây dựng, tiến độ như thế nào ?

Loại hình bạn sắp kinh doanh cung cầu như thế nào ? Dư cung hoặc thiếu cung hoặc tương lai có dư cung hay không ?

Quỹ đất như thế nào ?

Dự báo kinh tế địa phương ?

Các câu hỏi trên được giải đáp thỏa đáng bạn sẽ vững tin vào thị trường,khi đó sẽ có quyết định rút hay tham gia.

Các câu hỏi trên mình nghĩ là dành cho các công ty đầu tư bất động sản lớn, tuy nhiên đối với các nhà đầu tư thứ cấp thì chỉ cần “follow” các công ty bất động sản lớn bằng cách đợi họ mở bán rồi “lấy sỉ - ăn chiết khấu” tuy ít nhưng bền, ngoài ra bằng các đội ngũ của mình, họ có thể tham gia vào chiến lược mua ven hoặc nằm trong dự án “sắp được hình thành“. Các nhà đầu tư thứ cấp chuyên đầu tư thị trường ngách thì áp dụng chiến lược “đổ dầu vào chảo bánh xèo” ở nơi đâu nhá nhem có tiềm năng phát triển thì mạnh dạn đầu tư ở 1 nơi vừa tài chính, tốt tầm giá thì xuống tiền, và tiến hành xây dựng cơ sở kinh doanh, xác định thời điểm rồi bán lại các tài sản đó. Tránh xa các thị trường đã bị “đầu cơ hóa” hoặc “fomo lủng biểu đồ”.

Bên cạnh đó những thất bại có những nguyên nhân đến từ bạn

Có 3 nguyên nhân mình thường xuyên thấy ở các nhà đầu tư :

1. Trì hoãn

2. Tiết kiệm tiêu cực

3. Dự toán lãi thấp nhưng “cố đấm ăn xôi”

Ở đây mình xin đề cập và lấy ví dụ về bất động sản dòng tiền, thương mại.

Trì hoãn

Đừng bơi móc số liệu quá, nó có thể gây ra trì hoãn trong việc bạn đầu tư, để càng lâu cơ hội càng vụt mất, bên cạnh đó nên “cắt” các tiêu chuẩn ko cần thiết hướng đến vĩ mô nhiều hơn để giao dịch mua bán được tiến hành nhanh gọn.

Tiết kiệm/cắt giảm chi phí một cách tiêu cực

Tự đi lùng thông tin để tiết kiệm phí môi giới thì đây là tiết kiệm tiêu cực, dù bạn có giỏi tới đâu làm một mình rất mất thời gian, mà thời gian chính là tiền bạc, cơ hội.

Hãy gia nhập vào nhóm đầu tư, các nhà môi giới hoặc tìm cho mình các môi giới địa phương đáng tin cậy làm việc cùng, chỉ cần có vài thông tin là bạn tiết kiệm bao thời gian, tiền bạc.

Nếu không hiểu nhiều về pháp lý (mua đất dự án) đừng ngại thuê luật sư chuyên về nhà đất, có thể tốn tiền nhưng đó là cách bảo vệ bạn ít tốn kém nhất có thể, vì sai lầm trong pháp lý hậu quả rất nặng nề.

Nếu sản phẩm bạn sắp lấy là bất động sản thương mại như căn hộ cho thuê, khách sạn, phòng trọ…. thì hãy thuê một người chuyên kinh doanh về lĩnh vực này “xem” dùm, điều này sẽ rất có lợi cho bạn, đa phần khi cơ sở hạ tầng xuống cấp họ mới bán, nên tìm hiểu vì sao họ bán.

Kết nối với 1 kiến trúc sư, 1 đội thầu đáng tin cậy là điều nên làm.

Dự toán lãi thấp nhưng “cố đấm ăn xôi”

12%/năm là lời cam kết của các chủ đầu tư các dự án condotel/hotel, thực tế công suất phòng theo báo cáo của Sở Du Lịch như thế nào, bạn cần phải có được số liệu này, ví dụ nếu sản phẩm bạn không phải condotel mà là 1 tòa căn hộ cho thuê, chủ sở hữu họ nói giá cho thuê 1 căn hộ trung bình 8tr/tháng nhưng khu vực đó với thời điểm hiện tại không thể có được giá đó.

Cứ để họ ra giá nhưng đừng nghe theo ý họ. Có thể họ là những người chủ theo trường phái đầu cơ, có thể họ kiếm tiền rất khá nhưng cách thức của họ là đánh cược vào sự kỳ vọng, sẵn sàng sống với dòng tiền tạm tạm, rất thấp, chờ thời điểm để bán “xác tài sản” để kiếm lãi.

Nhưng nếu xảy ra một biến cố thị trường nào đó họ sẽ “ôm” rất lâu. Ngược với lại đầu cơ là đầu tư dòng tiền, nếu thị trường có vấn đề thì chỉ bị giảm dòng tiền, mình thích cách này hơn là đầu cơ.

Đừng vì những số liệu kỳ vòng mà bạn cắn răng mua một tài sản với dòng tiền kém.

Khi nợ tốt chuyển thành nợ xấu

khi nợ tốt trở thành nợ xấu

Đoạn này chúng ta bàn một chút về tài chính khi bạn sử dụng đòn bẩy nhé.

Tham khảo thêm về Tỷ Số Năng Lực Trả Nợ ở đây bạn nhé. (Debt service coverage ratio)

Có được tiền mặt thì quá tốt, nhưng khi nếu không có, thì bạn sử dụng đòn bẩy là vay vốn ngân hàng, mà khi không vay ngân hàng thì bạn cũng nên để ý về tỷ số này.

Khi bạn sử dụng đòn bẩy nhiều hơn 1 dự án đầu tư, nợ sẽ hút mọi dòng tiền bạn đang có, dòng tiền bạn ban đầu ít thì đúng là thảm họa. Hãy nghĩ về dòng tiền sau khi đã trừ phần chi phí cho ngân hàng. Đó là khoản mà bạn bỏ túi, hoặc tái đầu tư, nâng cấp vào tài sản.

Tài sản có số liệu đẹp như mơ như trên giấy tờ nhưng thực tế có nhiều khoản nợ và dòng tiền thấp, thì “kèo” này chỉ mang tính kỳ vọng. Bạn nên nắm rõ con số để tính toán hệ số trả nợ, không thì sẽ rất chênh vênh.

Hãy ghi nhớ công thức hệ số năng lực trả nợ :

Tỷ số khả năng trả nợ =	Giá vốn hàng bán + Lợi nhuận trước thuế + Khấu hao
	Nợ gốc + Chi phí lãi vay

1.20 là con số đẹp để giúp bạn có dòng tiền đủ để trả các chi phí và khoản nợ.

Nếu cao hơn thì càng tốt, nếu thời điểm xấu nhất cỡ 1.2 vẫn là ổn áp, nguyên tắc này bạn luôn ghi nhớ kể cả khi bạn không vay ngân hàng mà vay ở các dịch cho vay.

Cảm thấy luôn là chưa đủ, hãy đầu tư bằng lý trí

Hãy lập kế hoạch càng chi tiết càng tốt

Dưới đây là 3 chỉ số bạn luôn phải để tâm, nó phải là thứ trung thực nhất (đối với các bất động sản dòng tiền, thương mại)

1. Doanh thu/công suất phòng

2. Cơ sở hạ tầng/dự toán bảo trì và sửa chữa

3. Phục vụ thân thiện

Doanh thu/công suất phòng

Hãy thuê một kiểm toán độc lập để kiểm tra sát sao doanh thu của một khách sạn hoặc căn hộ cho thuê.

Sau đây mình xin đề cập vài công thức để tính KPI đo lường giá bán phòng khách sạn

Chỉ số giá bán trung bình 1 ngày – ADR

ADR là chỉ số KPI dùng để tính giá bán phòng trung bình của khách sạn trong 1 ngày cụ thể. Việc tính toán chỉ số ADR dùng để đo lượng hiệu quả kinh doanh của khách sạn này với các khách sạn khác có cùng các đặc điểm vị trí, quy mô, hoặc là để so với số liệu của chính khách sạn trước đây.

Công thức tính : ARD =

Chỉ số giá bán trung bình 1 tuần/tháng ARR

Tương tự như tính ngày thì ta có công thức như sau:

Công thức tính : ARR =

Chỉ số giá bán trung bình -ARI

Dùng để đo lường hiệu quả giá bán phòng trung bình một ngày của khách sạn này so với các đối thủ cạnh tranh có cùng mô hình và thị trường mục tiêu trong 1 khoảng thời gian.

Công thức tính : ARI =

Nếu không giỏi về nghiệp vụ kế toán, bạn có thể thuê các dịnh vụ ngoài để kiểm tra.

Cơ sở hạ tầng và dự toán chi phí bảo trì

Kiểm tra hết toàn bộ các thứ phải hư hại cần được thay thế và sửa chữa, cộng chi phi này vào với giá của chủ sở hữu. Nếu con số quá lớn bạn cần phải tính lại, thông thường phải có vấn đề gì đó thì nó mới được rao bán lại.

Phục vụ thân thiện/bộ máy vận hành

Lấy lại 1 cơ sở kinh doanh như thể bạn mua lại một công ty, con người cũng là nhân tố quan trọng tạo nên thành công hoặc thất bại. Nếu yếu tố doanh thu tốt hiển nhiên chúng ta nên để lại “gà đẻ trứng” nếu doanh thu có dấu hiệu đi xuống, điều “thay máu bộ máy vận hành là điều phải làm”, hãy thuê toàn bộ đơn vị quản lý mới nếu bạn cảm thấy không ổn.

Mọi người lưu ý mọi thông tin ở trên mang tính chất tham khảo, anh em cần phải có chuyên gia trong việc mua bán khách sạn để kinh doanh khách sạn.

Sắp xếp lại tất cả

Tôi biết không phải ai cũng có kinh nghiệm quản lý, nên thực hiện 1 mình là điều sai lầm khi bạn không có kinh nghiệm, thuê chuyên gia thì quá tốn kém chi phí, nếu kinh phí hạn hẹp bạn hay thuê 1 chuyên gia không quá “xịn” và san sẻ bớt việc cho người nhà, anh em bạn bè, hoặc thuê người làm với thù lao ít nhất có thể. Mục tiêu ở chương này tôi không khuyên bạn tự làm mà hãy điều khiển chuyên gia làm việc cho mình.

Mình không bán các khóa học =)) nhưng mình khuyên các bạn nên học nghệ thuật quản lý tài sản, nghệ thuật ủy quyền để giao dịch một tài sản cách xa bạn, ở một nơi thị trường đang lên. Xa hơn nữa bạn có thể giao dịch mua bán ở nước ngoài, đến những nơi có cơ hội mua bán tốt nhất, quản lý một tài sản ở xa một cách hữu hiệu nhất.

Quay trở lại vấn đề quản lý của bạn: bạn cần tập trung vào những yếu tố mà sau buổi họp đầu tuần mà bạn nhận được.

- Tỷ lệ thuê phòng hiện tại

- Tỷ lệ thuê phòng tuần trước

- Dự báo tỷ lệ thuê phòng tháng tới

- Dự báo tỷ lệ thuê phòng 2 tháng tới

- Các vấn đề hiện tại

- Những vấn đề đã giải quyết trong tuần trước

- Số lượng các vấn đề sắp tới cần giải quyết

- Số lượng khách thuê lưu trú lâu dài tiềm năng

- Kế hoạch bán phòng trong thời gian tới

- Công nợ thu/chi

Đảm bảo rằng bạn đang thuê 1 CEO quản lý tốt dài hạn, tránh việc thay máu nhân sự nhiều tốn kém chi phí, thời gian.

Ba loại rủi ro thường gặp

Tất các giao dịch bất động sản đều có ba loại rủi ro ở mức độ khác nhau.

Rủi ro kinh doanh

Quản lý kém, thất thoát tiền bạc, điều quan trọng là cần sớm xác định và xử lý sai lầm trong khâu quản lý.

Rủi ro tài chính

Rủi ro này liên quan đến đòn bẩy khi mua tài sản.

Rủi ro trong việc sử dụng đòn bẩy quá mức cho tài sản, mình cần xem lại việc kế hoạch trả nợ như thế nào.

Ví dụ bạn thế chấp tài sản trong vòng 10 năm, lúc ký ban đầu lãi suất vay tương đối ổn so với kế hoạch, nhưng tới năm thứ 6, suy thoái kinh tế, ngân hàng thả nổi lãi suất, tài sản bạn không tăng nhiều so với ban đầu mua, có nhiều thứ phải trùng tu, dòng tiền thấp thỏm – rủi ro là chỗ này. Lúc đó phải bán tài sản và bỏ thêm tiền túi, thật là quá đen.

Rủi ro có thể bảo hiểm được

Cháy, lụt, mưa bão có thể bảo hiểm vì chính phủ quy định bắt buộc phải mua, nếu nhân viên và khách mua kiện khách sạn thì bảo hiểm cháy nổ cũng sẽ đền cho từng thiệt hại.

Đa dạng hóa

Chiến lược giảm thiểu rủi ro không bao giờ lỗi thời, có 1 tài sản thường là tình huống tệ nhất trong kinh doanh, bạn duy nhất chỉ có 1 nguồn thu, và phụ thuộc hoàn toàn vào nó, đứng 1 chân thì mỏi và khó vững. Trong bất động sản, sẽ là khôn ngoan nếu ta đa dạng hóa loại hình và địa điểm của tài sản. Khi nền kinh tế suy yếu, ngành bán lẻ chịu ảnh hưởng thì những bất động sản cho hộ gia đình sẽ giúp chung ta vững hơn.

Bạn càng hiểu thị trường bạn càng giảm được rủi ro, tri thức là sức mạnh. Càng nắm rõ khu vực bạn kinh doanh thì bạn sẽ khó gặp những gì bạn không mong đợi. Hãy làm đầy vòng tròn quan hệ của bạn.

Kết

Rủi ro không phải là vấn đề của riêng ai, nếu bạn thua hãy thua cho xứng đáng, điểm khác biệt về đầu tư và đánh bạc là ở chỗ nhận thức được rủi ro, quản trị được rủi ro, nếu để “phó mặc cho trời” thì chẳng khác nào đánh bạc. Bài viết quan điểm cá nhân mang tính tham khảo, với một số kinh nghiệm ít ỏi đúc kết được trong nhiều năm lăn lộn mình mong các bạn sẽ loại bỏ các "rủi ro nhảm", trau dồi nhiều kiến thức, đừng quên là tri thức là sức mạnh. Chúc các nhà đầu tư thành công trên lựa chọn của chính mình.

Thứ Năm, 7 tháng 9, 2023