Nếu ở giai đoạn trước đây, “ đầu tư lướt sóng “ mang lại lợi nhanh cho cho các nhà đầu tư thứ cấp thì nay là giai đoạn thận trọng nhất vì dường như giá cả đã lên đỉnh, tuy có giảm nhưng vẫn cao so với thời kì 2019. Các nhà đầu tư đã chuyển hướng sang “ ăn chắc mặc bền “ chuyển sang đầu tư dài hạn ở các vùng rìa tiềm năng của thành phố.
 |
| 6 yếu tố mà các nhà đầu tư bất động sản trong dài hạn cần phải nắm – 2023 |
I. Giới Thiệu
Hiểu rõ việc đầu tư bất động sản trong dài hạn
Nếu
ở giai đoạn trước đây, “ đầu tư lướt sóng “ mang lại lợi nhanh cho cho các nhà
đầu tư thứ cấp thì nay là giai đoạn thận trọng nhất vì dường như giá cả đã lên
đỉnh, tuy có giảm nhưng vẫn cao so với thời kì 2019. Các nhà đầu tư đã chuyển
hướng sang “ ăn chắc mặc bền “ chuyển sang đầu tư dài hạn ở các vùng rìa tiềm
năng của thành phố.
Các yếu tố quan trọng cần nắm trong đầu tư bất động sản dài hạn (6 yếu tố)
-
Hiểu
rõ về thị trường bất động sản mà bạn muốn đầu tư
-
Các
chính sách phát triển của chính quyền địa phương
-
Đánh
giá kỹ tiềm năng của loại bất động sản mà bạn chuẩn bị đầu tư
-
Dự
tính được lợi nhuận trong dài hạn và khả năng tài chính (nếu dùng đòn bẩy)
-
Dự
báo tình huống xấu nhất và đa dạng hoá kênh đầu tư
- Pháp lý quy định, hợp đồng và năng lực chủ đầu tư (nếu sản phẩm thuộc dự án)
II.
Nắm vững
thông tin về thị trường mà bạn nhắm tới
Bất động sản là
loại hình hàng hoá đặc biệt mà mang đậm tính chất địa phương, cục bộ, có thể bạn
đánh thắng ở thị trường A nhưng không phải đem công thức từ nơi mình thành công
qua một thị trường khác và chắc chắn là nó sẽ thành công tương tự.
Xu hướng của và insight của
khách hàng trong tương lai
Trong năm 2023
kinh tế khủng hoảng, doanh nghiệp điêu đứng với dòng tiền, các nhà đầu tư vẫn
còn có một chút tia hy vọng về sự phục hồi của thị trường trong thời gian tới, ngân
hàng nới room cho vay bất động sản, giảm lãi suất, Cao Tốc Bắc Nam đang từng bước
hoàn thiện.
Tuy nhiên các khó
khăn như nguồn vật liệu, chi phí xây dựng tăng giá, bất động sản tăng cao, lạm
phát, bất ổn chính trị….vẫn không có dấu hiệu dừng lại từ đây đến hết năm và đầu
năm 2024.
Ở TPHCM phân khúc
căn hộ chung cư vẫn neo ở mức cao, vì vẫn còn phần lớn người mua nhu cầu thật.
Thống kê số
liệu từ Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp trong quý III giảm còn 6.600 căn
(giảm 51% so với quý II) và lượng giao dịch giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn, tỷ
lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ
có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao. Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường
căn hộ TP HCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng
một căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng một m2.
Theo các chuyên gia, nguồn cung căn hộ giá từ 50-55 triệu đồng
một m2 tại TP HCM sẽ "rất khan hiếm" trong tương lai khi mà mặt bằng
giá căn hộ sơ cấp có thể tiếp tục tăng ở mức 3-4% mỗi năm trong giai đoạn
2022-2024.
Thị trường Nha
Trang – Khánh Hoà giá trung bình 1 căn hộ chung cư tầm 25 triệu đồng trên một
mét. Tầm 2 tỷ là có thể sở hữu một căn 75m2, tương lai sẽ có xu hướng giảm giá
.
Trong 2 năm dịch
vừa qua, nhiều doanhg nghiệp các ngành nghề khác gặp nhiều khó khăn thậm chí là
bên bờ vực phá sản. Bất động sản cũng không nằm ngoài những khó khăn ấy, cùng với
biến động thời gian qua khiến bức tranh 2023 và thời gian tới thắp lên tia hy vọng.
Tuy nhiên có một số phân khúc sẽ có điểm sáng như bất động sản gần khu công
nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng gần biển giá rẻ.
Để nắm bắt được
các thông tin về thị trường bất động sản địa phương bạn cần phải đọc báo địa
phương, liên kết với các môi giới địa phương, đầu tư bất động sản địa phương để
có cái nhìn chuẩn xác nhất.
Đánh giá sơ bộ tiềm năng phát
triển và sự cạnh canh của dòng sản phẩm mà bạn hướng tới
Xác định phân khúc mà bạn nhắm tới trong kế hoạch đầu tư,
dòng sản phẩm bạn đang có các dự án/công ty nào đang kinh doanh hay không ?
Doanh số của họ ra sao ?
Việc làm ở đâu sẽ hút dân về nơi đó, nơi đó sẽ cần bạn đầu tư về bất động sản
Tin tức về việc các tập đoàn công nghiệp mở rộng và sẽ kéo
thêm nhiều người đến và tăng nhu cầu về cư trú. Hãy nắm bắt thông tin này trước
tiên bạn sẽ không bị mơ hồ, giá nhà thường tăng nhanh chóng khi các công ty di
chuyển và mở rộng tại 1 vùng nào đó.
Tìm hiểu về yếu tố kinh tế vĩ mô tại địa
phương
Doanh nghiệp và ngành công nghiệp nào đang là chủ lực của địa
phương đó, và sắp tới sẽ như thế nào, bạn có thể sử dụng chu kỳ của bất động sản
để xác định xem thị trường BĐS và nền kinh tế địa phương đang trong giai đoạn
nào ?
Theo dõi thị trường nhà thuê
Nhà đầu tư thông thái nên tìm hiểu kỹ về thị trường nhà
thuê, và dòng thu nhập có ổn hay không, nó thể hiện tốt sức khỏe của của thị
trường cư trú/thương mại, nếu nó không lâu dài thì điều tương tự sẽ xảy ra đối
với dòng thu nhập của BĐS. Giá trị về sau này của BĐS dựa trên hợp đồng thuê và
độ lâu dài của nó.
Đừng quá tin vào lời quảng cáo của môi giới địa phương
Môi giới họ luôn quảng cáo rằng nơi của họ là nơi tốt nhất để
đầu tư, tuy nhiên hãy kết giao với những môi giới tư vấn với tâm thái khách
quan, có cái nhìn sâu rộng về tương lai thị trường BĐS sở tại. Chúng ta luôn cần
một thổ địa “ruột” đúng không ? Nếu môi giới ấy là chuyên gia BĐS ở địa phương
thì đây là quá tuyệt vời.
Kiểm tra các từ khóa thịnh hành trên Google
Kiểm tra từ các từ khóa trên trang thương mại điện tử về
ngành BĐS, sau đó dùng các công cụ tra cứu từ khóa trên gooogle để tìm hiểu loại
BĐS mà người dùng có lượt tìm kiếm cao, hãy ghi chép lại và theo dõi thường
xuyên để nắm bắt.
III.
Nắm vững đặc điểm và tiềm năng dòng bất động sản
mà bạn nhắm tới
Phân loại dòng bất động sản mà bạn chuẩn bị sẽ đầu tư, nó thuộc
nhóm nào ?
Nhà
ở , căn hộ, đất nền dự án, nhà phố, nghỉ dưỡng,…
Tùy mỗi
địa phương mà chúng ta sẽ đưa chiến lược đầu tư BĐS khác nhau.
|
Bất
động sản truyền thống |
Bất
động sản mới xuất hiện |
Các bất
động sản được ưa chuộng ở hiện tại |
|
Căn hộ
chung cư |
Condotel
|
Căn hộ
tầm trung |
|
Nhà phố
|
Officetel |
Đất nền
phân lô |
|
Đất nền
|
ShopHouse |
Bất
động sản nghỉ dưỡng |
|
Biệt
thự nghỉ dưỡng |
|
|
|
Nhà
xưởng |
|
|
|
Hoa
viên nghĩa trang |
|
|
Đánh giá kỹ tiềm năng tăng trưởng và giá trị bất động sản trong tương lai
(quan trọng)
Đánh giá là một kỹ
năng được trau dồi qua từng nhiều năm, kinh nghiệm, trải nghiệm, để có được những
kết luận chuẩn xác bạn cần xét nhiều yếu tố, sau đây là những yếu tố quan trọng
sẽ giúp bạn định hình được khi đầu tư bất động sản ở bất cứ nơi đâu, bạn hãy
tham khảo nhé.
Mật độ dân cư
Như tôi đã đề cập
phía trên, bất động sản tại những khu công nghiệp luôn hút một lượng dân cư về
đó cư trú, tuy nhiên đó chỉ là một trong những yếu tố để những cư dân từ nơi
khác về đó, ngoài ra còn có yếu tố như khí hậu, khu ở của người giàu, người nổi
tiếng, cũng là một trong yếu tố để có lượng dân cư về đó.
Hiện nay khí hậu
tại Lâm Đồng, Khánh Hoà đang được cả nước ưa chuộng, Lâm Đồng cao nguyên mát mẻ,
view núi đồi “cực chill” đang được giới trẻ ưa chuộng. Khánh Hoà có thành phố
Nha Trang vịnh đẹp biển ấm luôn thu hút du khách Nga, Hàn Quốc về đây tránh lạnh,
bãi biển cát trắng trải dài, nhiều đảo để tham quan. Gần đó có sân bay quốc tế
Cam Ranh, resort dọc từ Bãi Dài Cam Lâm tới Nha Trang luôn mở cửa đón các du
khách.
Khí hậu giờ đây
có chiều biến đổi sang trạng thái cực đoan, nên những nơi có khí hậu tốt luôn
có vị trí cao trong lượng người tìm kiếm, di cư.
Vị trí, vị trí và vị trí, nhất cận
thị, nhị cận giang
Câu nói này chắc
hẳn nằm lòng trong giới đầu tư bất động sản, nhưng tôi vẫn nhắc lại, giải mã
câu nói này theo ý kiến quan điểm cá nhân là hãy mua con đường đẹp nhất khu, vị
trí đẹp nhất khu, thuận lợi mua bán nhất khu, tiền nào của nấy đúng không các bạn,
hiện tại nó là những căn đắt nhưng sau này nó sẽ lên giá đầu tiên có thể x2 x3
sớm nhất.
Hãy chọn bất động
sản đẹp nhất khu, không nhất thì nhì nhé .
Thành lập một nhóm chuyên gia/môi
giới lành nghề
Tổng thống còn có
ban cố vấn, quốc hội, nghị viện đúng không các bạn, ý kiến cá nhân là chủ chốt
tuy nhiên bạn không thể giỏi như bạn nghĩ, nên bạn cần các chuyên gia đầu tư,
môi giới lành nghề, hãy kết thân với họ càng sớm càng tốt, nhiều thông tin, ý
kiến vẫn sẽ tốt hơn. Một đội ngũ môi giới sẽ giúp bạn “ đẩy hàng” nhanh hơn khi
bạn muốn ra hàng.
Hiểu về internet, tra cứu thông
tin trên mạng
2023 rồi các bạn,
internet quá phổ biến tới từng đứa trẻ, cháu nhà mình học lớp 1 đã có các kỹ
năng tìm kiếm hoạt hình trên youtube rồi, còn bạn thì sao ? Google, các trang về
kinh tế vĩ mô, sàn thương mại điện tử BĐS, báo tài chính…là nơi bạn phải ghé
thăm hằng ngày, hãy ghi chép lại tất cả mọi thứ, nó sẽ giúp bạn có cách nhìn
sâu rộng về thị trường, nền kinh tế thế giới cũng như nước nhà, địa phương.
Phần sau tôi sẽ
có bài viết gợi ý những trang mà các nhà môi giới, đầu tư cần tham khảo và bổ
sung kiến thức cho bản thân.
Luôn ghi nhớ bất động sản là ngành
kinh doanh có tính chu kỳ (yếu tố thời điểm)
Phần này đáng lẽ
sẽ có 1 bài viết hoàn chỉnh riêng để các bạn có thể nắm được các chu kỳ chính
trị, kinh tế, nhưng tôi sẽ tóm gọn lại những ý chính trong phần này.
Đừng quá tự tin
vào kinh nghiệm của bản thân, kinh nghiệm cũng là thứ giúp bạn thành công cũng
là thứ ngăn cản bạn đến với thành công mới hơn, tâm thái đầu tư chớp nhoáng không
phù hợp cho chiến lược dài hạn.
Bất động sản mang
tính chu kỳ, hiện tượng nhảy giá do đầu cơ là do những người đầu tư nghiệp dư,
muốn ăn ngay, lãi thấp. Đầu tư lướt sóng ăn ngay không phải là mục tiêu tôi muốn
bạn hướng tới, đầu tư sáng suốt là phải mua tài sản và nắm giữ chúng, cho thuê,
sửa sang, lựa chọn thời điểm để bán lại với số lãi khổng lồ.
Khai thác triệt để
về nhân khẩu học, giới trẻ hiện nay với lối sống tối giản, không còn “ nhà cao
cửa rộng “, “ nhà lầu xe hơi” như ba mẹ chúng nữa, với diện tích khiêm tốn và
được thiết kế nội thất đơn giản được giới trẻ ưa chuộng. Thông thường căn 100m2
5x20 thật sự là quá rộng so với nhu cầu của họ, giờ với căn studio 45m2 được
thiết kế tối giản sẽ hút được lượng giới trẻ, các nhà phát triển nên lưu tâm đến
điều này.
Ngành bất động sản
ngốn thời gian của bạn rất nhiều, nhưng nó đáng khi mang lại số lãi khủng nếu bạn
biết cách phát triển nó, dành thời gian cho nó.
Quy hoạch và cơ sở hạ tầng tương
lai (tối quan trọng)
Có được bản quy
hoạch càng chi tiết càng tốt, năm được quy hoạch sẽ nắm được tương lai cơ sở hạ
tầng, như cầu vượt, công trình công cộng, đường xá. Không ai muốn mình đầu tư
vào những khu ổ chuột, siêu hẻm hóc, quy hoạch hẻm chồng chéo, hãy đảm bảo tiền
bạn đầu tư đúng nơi đúng chỗ, trảnh những vùng không rõ ràng hoặc quy hoạch
“sai”.
Chủ đầu tư mạnh/pháp lý dự án
Hiện nay dự án
“ma” hay chủ đầu tư kém rất nhiều, hãy soi chủ đầu tư đó giống như bạn mua chứng
khoán và soi công ty họ là công ty như thế nào ? đây cũng là yếu tố để quản trị
rủi ro của bạn.
Nếu chủ đầu tư
không uy tín người mua có thể liên tục với việc chậm tiến độ, bàn giao tài sản,
cấp sổ hồng hoặc tệ hơn là thanh lý hợp đồng (hoàn trả tiền).
Xem cách phản hồi
của các cư dân của các dự án trước đó của chủ đầu tư cũng là một cách thăm dò
thông tin hữu ích.
IV.
Kế hoạch
tài chính và lợi nhuận dài hạn
Xác định thời hạn đầu tư và lập
kế hoạch tài chính
Chiến lược sử dụng đòn bẩy
Nếu như ai cũng có thể không sử dụng đòn bẩy, dùng vốn tự có
của bản thân để đầu tư thì quá tuyệt vời đúng không mọi người, chỉ việc mua rồi
để cho thuê lại (nhà), còn đất thì chỉ việc chờ để lên giá hợp lý game này khá
dễ chơi với người có tiền, có dòng tiền ổn định.
Vấn đề ở đây vốn cũng là nguồn khan hiếm, là một nhà đầu tư
phải biết sử dụng vốn và đòn bẩy một cách hợp lý .
Mình xin đề cập đến trường hợp sử dụng đòn bẩy nhé mọi người
(hầu hết ai mua nhà đất cũng phải mượn vốn ngân hàng) sau đây mình xin chia sẻ một
số chiến lược khi sử dụng đòn bẩy một cách thông thái nhé.
Điều kiện khi sử dụng đòn bẩy (quan trọng)
·
Thu nhập hàng tháng ổn định ở mức cao (quan trọng)
·
Xác định nhóm bất động sản mà bạn đang nhắm
tới -> xác định rủi ro, bức tranh xấu nhất có thể xảy ra
·
Nguồn vốn có sẵn ít nhất từ 30% - 50% (so với
giá sản phẩm đầu tư)
·
Đồng thuận của gia đình (hoặc nhóm đầu tư) trong
quá trình đầu tư
|
Mức độ rủi ro |
||||
|
|
Ít rủi ro |
|
|
Nhiều rủi ro |
|
Nhóm BĐS |
Cốt lõi |
Cốt lõi cộng thêm |
Giá trị tăng thêm |
Cơ hội |
|
|
Mua lại căn hộ, nhà, thương mại,
sạp, shophouse, nhóm bất động sản dòng tiền, thu lại tiền hằng tháng ổn định |
Cũng là nhóm cốt lõi |
Xây dựng nhà để bán |
Tài sản ở xa các |
|
Chiến lược |
khoản vay<30% |
30% <khoản vay< 60% |
60%<khoản vay<70% |
70%<khoản vay |
Tùy vào các loại nhóm bất động sản mà sẽ có những
chiến lược vay vốn bất động sản nhé các bạn
Chiến lược sử dụng bất động sản
dòng tiền
Chiến lược này
mình e là “old but gold“ đối với nhiều nhà đầu tư, hãy xác định giá thuê của bất
động sản và từng kỳ vay của mình, xem thử có gần nhau không, lấy tiền thuê để
trả từng kỳ trên hợp đồng vay của mình trên chính bất động sản đó. Thời điểm
thích hợp sau 2 3 năm có thể thanh lý lại bất động sản đó.
Vd: Anh Nguyễn
Văn B mua căn hộ X, căn này cho thuê với giá 7 triệu/tháng không nội thất (giá
thị trường), anh B sẽ tính toán vay ngân hàng với thời hạn bao lâu, số tiền vừa
đủ để ngang với giá 6-7tr để trả hàng tháng ngân hàng. Qua thời gian thị trường
lên anh B sẽ tính lại số tiền lãi ròng sau khi trừ hết chi phí, sang tên, sữa
chữa bất động sản, môi giới, lãi vay ngân hàng….
Với một nhà đầu
tư lâu năm họ sẽ cho thuê dài hạn với mức giá rẻ để ổn định dòng tiền của họ,
khách thuê được giá rẻ sẽ ở lâu, giữ gìn nhà tốt hơn.
Chi phí cải tạo, vận hành, bảo
dưỡng (đối với bất động sản dòng tiền)
Đã tính là tính
cho trót đúng không các anh chị, nhà/căn hộ nếu thu về tình trạng phải sửa chữa
nhiều quá hoặc hỏng các kết cấu chính buộc phải xây lại chắc mình dừng lại với
thương vụ đó vì bỏ ra vốn quá nhiều, thông thường sửa lại tốn tiền nhiều hơn
xây và mất thời gian.
Sắp tới mình sẽ
có thêm nhiều bài viết kể kế hoạch cải tạo nâng cấp các bất động sản cũ nát với
chi phí rẻ nhất.
Lưu ý
Tập nhìn bức
tranh toàn cảnh để nắm bắt xu hướng tăng giá (2-4 năm tới) mà cân đối thời hạn
ký hợp đồng cho thuê.
Nắm bắt thời điểm
khủng hoảng ngân hàng thả nổi lãi suất theo thị trường kinh tế, điển hình là
trong năm 2023 như bây giờ.
Luôn lựa chọn cho
mình sản phẩm chất lượng, thanh khoản cao, pháp lý ổn để dễ ra hàng.
Tránh nhảy vào thị
trường đang bị sốt ảo giá cao vượt xa giá trị thực.
V.
Trau
dồi kỹ năng quản trị rủi ro và đa dạng hoá đầu tư
Các rủi ro trong bất động sản từ
trung hạn tới dài hạn
Đánh giá được các
rủi ro không phải là chuyện một sớm một chiều chúng ta có thể nắm được tất cả,
ngay cả nhà đầu tư sành sỏi nhất cũng có thể bị mắc những rủi ro, sau đây mình
xin trình bày một số rủi ro thường gặp trong bất động sản từ những năm kinh
nghiệm mình đã làm.
Rủi ro trong việc giải phóng mặt bằng
Từ nhà phố tới dự
án, luôn có những thành phần chủ nhà chây ỳ chuyện giao nhà sau khi ký hợp đồng
mua bán, hoặc nhận tiền đền bù (đối với dự án) rồi xong làm eo làm sách không
chịu đi ký di dời, luôn có tình trạng như vậy ở các dự án, tình trạng này có thể
kéo dài vài năm ko dứt được.
Rủi ro về các hạ tầng xung quanh
Các công trình
công cộng của nhà nước luôn tuỳ thuộc vào ngân sách, nhiều đường lớn, cầu bên cạnh
dự án vì một lý do nào đó lại thi công một cách chậm chạp, ỳ ạch, có trường hợp
lại thay đổi quy hoạch liên tục từ nhà mặt phố ra mặt view cầu, hoặc từ căn hộ
trung cấp lại có view ra khu cồn cát, ổ chuột chưa được giải toả thì nó vẫn làm
giảm giá trị bất động sản.
Rủi ro về lãi suất ngân hàng
Hiểm khi lại có một
chủ đầu tư nào mạnh vốn mà không có sự hỗ trợ của ngân hàng, khách hàng mua ở,
đầu tư thứ cấp cũng phải vay ngân hàng, lãi suất ở Việt Nam đang còn cao so với
các quốc gia khác, điều chỉnh thả nổi khi kinh tế suy thoái cũng là vấn đề đau
đầu cho các nhà đầu tư dài hạn.
Rủi ro về dịch bệnh, suy thoái
kinh tế trong và ngoài nước
Xu thế toàn cầu
nên nền kinh tế toàn cầu có gì đó thì kinh tế nước nhà vẫn bị ảnh hưởng, Việt
Nam giờ đây đã hội nhập với bạn bè quốc tế. Chọn thời điểm hợp lý để đầu tư là
bước tối quan trọng, dự đoán suy thoái – tăng trưởng là quyết định thắng thua. Chu
kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành bất động sản Việt Nam như đánh đố nhà đầu
tư.
Rủi ro về đối thủ cạnh tranh hoặc mất cân bằng cung cầu
Khảo sát về dòng sản phẩm của bạn có đối thủ cạnh tranh như
thế nào cũng sẽ giảm thiểu được rủi ro về độ cạnh tranh, điều cơ bản nhất là
càng nhiều người làm 1 dòng sản phẩm thì sẽ khó làm, nếu kỹ lưỡng hơn thì hãy dự
đoán tương lai về dòng sản phẩm mà bạn đầu tư.
Rủi ro về vị trí, kiến trúc, phong thủy
Nghiên cứu kỹ về vị trí, không ai muốn vị trí gần gara sửa
xe, tòa nhà kính đối diện, hay gần hố ga, bãi rác….phong thủy như một yếu tố
không thể thiếu trong bất động sản, nó giúp cân bằng hài hòa giữa các nguyên tố
tự nhiên như khí, gió, nước, nhiệt. Người phương Đông quan trọng về phong thủy,
rất nhiều dự án thiếu nghiên cứu về yếu tố phong thủy dẫn đến khai thác không
triệt để và doanh số bán hàng thấp, lâu ra hàng.
Rủi ro về chủ đầu tư, năng lực tài chính, mối quan hệ chính trị
Vốn cũng là nguồn khan hiếm, vốn đầu tư bất động sản lại
càng khan hiếm hơn, khi nguồn cung cấp có vấn đề thì dự án phải hoãn lại, thiệt
hại cho doanh nghiệp và chủ đầu tư, tiến độ chậm cũng có thể bị rút giấy phép dự
án hoặc bị phạt. Một nhà đầu tư năng lực quan hệ chính trị “ không thân thiện “
cũng gặp trở ngại tương tự.
Rủi ro về năng lực quản lý dự án
Xây giỏi không có nghĩa là quản lý giỏi, ở các quốc gia khác
thường thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp thực hiện. Quản lý tốt sẽ tránh được
chuyện thất thoát tài sản, trang thiết bị, nguồn lực phân tán, trì trệ tiến độ,
khách hàng nhìn vào đánh giá thấp chủ đầu tư, rớt điểm uy tín.
Chiến lược nhỏ để đa dạng hóa đầu tư
Đầu tư theo loại bất động sản
a.
Bất động sản thổ cư
Loại đất để xây ở, cư trú, quy mô nhỏ, từ
căn hộ tới biệt thự, mục đích lưu trú, thu lợi nhuận từ việc cho thuê ở, loại đất
này phải bỏ vốn xây cơ sở hạ tầng , thời hạn thuê trung bình ngắn so với bất động sản thương mại
và công nghiệp, hợp đồng thuê thông thường 1 năm tới 2 năm.
b.
Bất động sản công nghiệp
Loại bất động sản cho mục đích công nghiệp,
sản xuất, lưu kho và chế tạo, hoặc làm trung tâm công nghệ, đặt máy chủ, thời hạn
để thuê loại bất động sản này thường là lâu dài, từ 15-20 năm, thuê ròng. Bất động
sản công nghiệp có quy mô lớn, vì thế cần một nguồn vốn trả trước lớn, nhà đầu
tư cá nhân khó tiếp cận với loại này.
c.
Bất động sản thương mại
Dùng vào mục đích kinh doanh, trong các tòa
nhà văn phòng, trung tâm mua sắm, loại này có tiềm năng thu nhập cho thuê cao
hơn so với nhà ở, lâu dài hơn.
Đầu tư theo vị trí địa lý, khu vực, vùng
Lựa chọn thị trường là phần đầu tiên rất quan trọng của quá
trình đầu tư bất động sản, trứng không để cùng một rổ, khẩu vị mỗi nhà đầu tư
là khác nhau, “nghỉ dưỡng giá rẻ” , “ bỏ phố về quê” là các trend được tìm kiếm
nhiều nhất hiện nay, Nha Trang, Đà Lạt đang được chuộng trong các danh mục của
các khách hàng tp.HCM, Hà Nội. Chia nhỏ danh mục đầu tư nhằm để hạn chế rủi ro không
bị sạch vốn của NĐT.
Đầu tư bám sát theo giá trị (cốt lõi, giá trị gia tăng, cơ hội)
a.
Giá trị cốt lõi
Đầu tư bất động sản nhóm cốt lõi thường rủi
ro thấp, luôn trong tình trạng tốt, tạo dòng tiền ổn định cho NĐT. Chiến lược
này đơn giản là mua và giữ, cho thuê, giá vốn ít dao động.
b.
Giá trị gia tăng
Rủi ro hơn nhóm cốt lõi, tài sản nhóm này
thường hoạt động dưới mức tiềm năng của nó, yêu cầu cải tạo, bảo trì, vận hành
để nâng chất lượng của bất động sản, khách sạn, căn hộ cho thuê, dãy trọ thuộc
nhóm này.
c.
Giá trị cơ hội
Nhóm này tận dụng các loại bất động sản kém
hiệu quả, giá rẻ, còn thô sơ, hạn chế. Thường là vùng tái sinh quy hoạch lại của
địa phương, lợi nhuận nhóm này chỉ thông qua việc chờ để tăng giá, có thể sẽ
lãi khủng nếu được tái quy hoạch, và cũng có thể bị mất trắng nếu địa phương
quyết định bỏ ngỏ.
Kết
Giảm thiểu rủi ro bằng việc đa dạng hóa danh mục đầu tư là cần
thiết, kết hợp nhiều lĩnh vực, thị trường chiến lược khác nhau. Làm việc này
đòi hỏi nhà đầu tư phải có lượng kiến thức, hiểu biết sâu rộng, thông qua các
chuyên gia, tài liệu, kinh nghiệm làm việc.
IV. Nắm vững cơ bản về pháp lý
Quy định pháp lý liên quan đến bất động sản và đầu tư
bất động sản
Về phần này có lẽ một hay nhiều dòng đều vẫn chưa đủ, mình sẽ
cô đọng lại hết mức có thể các bạn dễ nắm được ý chính, ngoài ra xong bài này
tôi sẽ có bài viết riêng biệt các loại pháp lý.
A.
Pháp lý về bất động sản dự án
- Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án (chính phủ/tỉnh)
- Phê duyệt quy hoạch 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án (sổ đỏ của khu đất)
- Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng)
- Hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế thi công được tỉnh duyệt
- Đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương tứng theo tiến độ dự án. (nghiệm thu phần móng)
- Có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bàn giao nhà đúng tiến độ
- Nếu trường hợp nhà ở chung cư thì phải đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Sở Công Thương địa phương.
- Văn bản của Sở Xây Dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Nếu không am hiểu rõ đừng ngần ngại thuê luật sư nhà đất đi để hỗ trợ bạn nhé
Ngoài ra còn có điều cần lưu ý khi mua các
dự án nhà đất
-
Tiểu sử, các dự án mà chủ đầu tư đã làm
-
Nếu chủ đầu tư hợp tác với các sàn lớn thì độ uy
tín càng cao (các sàn lớn rất biết cách lựa các chủ đầu tư để phân phối dự án)
-
Kiểm tra tính chất lượng mà chủ đầu tư đã cung cấp
-
Xuống tiền mà không đi đến thực địa là dại dột,
phải đi vòng quanh các dự án, cảm nhận nó rồi hẵng xuống tiền, đừng tin các chiêu
trò dẫn dụ của các môi giới mà mua ngay ngày hội thảo mở bán.
B.
Pháp lý đất/nhà phố
- Sổ đỏ/giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng và không bị làm giả
- Lối đi/đất sử dụng riêng rõ ràng
- Không bị tranh chấp, lấn chiếm
- Giấy kiểm tra quy hoạch ngay thời điểm hiện tại
- Biên bản bàn giao nhà được ký kết 3 bên
- Người bán không nằm trong thời gian thi hành án
- Nếu không am hiểu rõ đừng ngần ngại thuê luật sư nhà đất đi để hỗ trợ bạn nhé.
IIV. Kết Luận
Trong thời điểm hiện nay đâu tư lướt sóng ngắn hạn không còn
hiệu quả thì chiến lược trung – dài hạn đang là xu thế, không còn các dòng tiền
ồ ạt chảy vào bất động sản để trú ẩn nữa nên tăng giá “ điên khùng “ , “ lướt sóng
“ đã “ qua thời “ . Tuy nhiên để đầu tư trung-dài hạn bạn phải am hiểu về thị
trường cục bộ bất động sản và chiến lược sử dụng đòn bẩy hiệu quả cho từng loại
hình bất động sản.
Chúc các nhà đầu tư thứ cấp chiến thắng với các sự lựa chọn
của chính mình.
Tổng hợp – Đoàn Triệu
Nguyên
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét